En una societat on costa tant assumir els errors propis tenim una certa tendència a fer culpables dels nostres problemes als altres. Així, amb el tema dels crèdits hipotecaris que la gent no pot pagar, ara s’ha posat de moda dir que el banc és l’únic dolent de la pel·lícula, i es demana una llei que estableixi que amb el simple lliurament de l’habitatge al banc quedi automàticament saldat el deute pendent. A primera vista pot semblar una bona mesura, i fins i tot plena de sentit comú. Però aquí hi ha molta casuística, i si profunditzem una mica la cosa ja no està tan clara. Amb un parell d’exemples inspirats en casos reals s’entendrà millor.
Cas 1. L’any 2001 demanes un crèdit hipotecari i compres un pis per 100.000. El mercat no para de pujar i l’any 2006 vens aquell pis per 175.000. Llavors tornes els diners que encara deus al banc, reserves una quantitat pels impostos i et quedes amb un sucós benefici que utilitzes per canviar-te el cotxe, fer les vacances de la teva vida i obrir un compte d’estalvi.
Cas 2. L’any 2006 demanes un crèdit hipotecari de 210.000 per comprar per 175.000 el pis que dèiem abans. Amb la resta dels diners que t’ha deixat el banc et canvies el cotxe, fas les vacances de la teva vida i obres un compte d’estalvi. Però a partir de la compra del pis el mercat no para de baixar, i l’any 2011 aquell pis que vas comprar per 175.000 ja només en val 100.000. Llavors t’adones que el teu deute amb el banc és superior al valor actual del pis, i dius al banc que no pots continuar pagant i els hi lliures el pis. Amb la llei que ara es pretén tirar endavant, tornant el pis el crèdit hipotecari quedaria automàticament saldat.
En ambdós casos, durant els cinc anys de vigència del crèdit hipotecari el comprador ha gaudit d’un pis pagant unes quotes hipotecàries a preu pràcticament de lloguer, s’ha canviat el cotxe, ha fet les vacances de la seva vida i encara li han sobrat uns calerons. En el cas 1 el risc de mercat (en aquest cas, una forta pujada de preus) l’assumeix encantat de la vida el comprador del pis. En el cas 2 el risc de mercat (en aquest cas, una forta baixada de preus) es transfereix al banc. És a dir, si no ho he entès malament la idea és que el comprador segueixi gaudint de les oscil·lacions del mercat quan vagin a favor seu, i que les pugui traspassar al banc quan se li girin en contra.
La meva conclusió és que no tot és tan senzill com pot semblar a primera vista. Si no volem col·lapsar el mercat més del que ho està ara, resulta evident que aquesta modificació de la llei té molts vessants a tenir en compte. No es pot tirar pel dret amb l’alegria que prediquen alguns. Si el banc hagués d’assumir tants riscos les condicions que posaria per concedir un crèdit hipotecari esdevindrien prohibitives per a la gran majoria dels potencials compradors. I els mateixos que ara es queixen de l’actuació dels bancs perquè es queden amb els pisos, amb aquesta llei potser es queixarien de la impossibilitat d’obtenir el crèdit necessari per adquirir-lo.
Cas 1. L’any 2001 demanes un crèdit hipotecari i compres un pis per 100.000. El mercat no para de pujar i l’any 2006 vens aquell pis per 175.000. Llavors tornes els diners que encara deus al banc, reserves una quantitat pels impostos i et quedes amb un sucós benefici que utilitzes per canviar-te el cotxe, fer les vacances de la teva vida i obrir un compte d’estalvi.
Cas 2. L’any 2006 demanes un crèdit hipotecari de 210.000 per comprar per 175.000 el pis que dèiem abans. Amb la resta dels diners que t’ha deixat el banc et canvies el cotxe, fas les vacances de la teva vida i obres un compte d’estalvi. Però a partir de la compra del pis el mercat no para de baixar, i l’any 2011 aquell pis que vas comprar per 175.000 ja només en val 100.000. Llavors t’adones que el teu deute amb el banc és superior al valor actual del pis, i dius al banc que no pots continuar pagant i els hi lliures el pis. Amb la llei que ara es pretén tirar endavant, tornant el pis el crèdit hipotecari quedaria automàticament saldat.
En ambdós casos, durant els cinc anys de vigència del crèdit hipotecari el comprador ha gaudit d’un pis pagant unes quotes hipotecàries a preu pràcticament de lloguer, s’ha canviat el cotxe, ha fet les vacances de la seva vida i encara li han sobrat uns calerons. En el cas 1 el risc de mercat (en aquest cas, una forta pujada de preus) l’assumeix encantat de la vida el comprador del pis. En el cas 2 el risc de mercat (en aquest cas, una forta baixada de preus) es transfereix al banc. És a dir, si no ho he entès malament la idea és que el comprador segueixi gaudint de les oscil·lacions del mercat quan vagin a favor seu, i que les pugui traspassar al banc quan se li girin en contra.
La meva conclusió és que no tot és tan senzill com pot semblar a primera vista. Si no volem col·lapsar el mercat més del que ho està ara, resulta evident que aquesta modificació de la llei té molts vessants a tenir en compte. No es pot tirar pel dret amb l’alegria que prediquen alguns. Si el banc hagués d’assumir tants riscos les condicions que posaria per concedir un crèdit hipotecari esdevindrien prohibitives per a la gran majoria dels potencials compradors. I els mateixos que ara es queixen de l’actuació dels bancs perquè es queden amb els pisos, amb aquesta llei potser es queixarien de la impossibilitat d’obtenir el crèdit necessari per adquirir-lo.
6 comentaris:
Tens tota la raó amb el que dius en el teu post d’avui.
Jo només hi afegiria un comentari. Suposant que es canvies la llei no podria ser amb caràcter retroactiu, doncs els contractes hipotecaris vigents avui ho són tenint en compte que hi ha recurs als bens del hipotecat. Es dona per suposat que les dues parts quan van signar el contracte sabien quins eren els requeriments que la llei els imposava.
Totalment d'acord amb el post i amb el que comenta en Sarrianenc. La veritat és que molta gent que ara té problemes no va llegir el que signava. Van agafar els diners, es varen comprar l'Audi i se'n van anar al Carib de vacances. Després passeges; per exemple, pel meu poble, Sant Cugat, i veus quantitats enormes de rètols de pisos en venda que, en alguns casos, porten més d'un any penjats.
El que passa és que hi ha molts que han sentit allò de que "el més tonto fa rellotges" i s'han cregut que ells eren rellotgers.
Com que sé poc, jo miro sovint respostes en el diccionari.
HIPOTECAR: Gravar (una propietat) amb una hipoteca.
HIPOTECA: Dret donat per contracte a un creditor sobre una propietat del deutor sense transferència de possessió al creditor.
Abans, i sempre, ha estat sobre quelcom que hom ja tenia i quan s'ha emprat per pagar quelcom que vull tenir, i no tinc, és quan van maldades.
Sarrianenc, Ricard i Ramon,
Moltes gràcies per les vostres aportacions. Encara que veig que hi ha parlamentaris que ho demanen, dono per fet que en un estat de dret com el nostre qualsevol modificació de la llei vigent que regula aquests negocis no ha de tenir efectes retroactius.
Jo, ho lamento no hi estic d'acord.
en el cas 1 el consumidor, dedueixo per el teu comentari, que ha tret un guany, em sembla lícit. Has oblidat que el banc TAMBÉ ha tret un guany, per tan es el que s'anomena un "win & win", oi?
En el cas 2 també tens un petit oblit:
si el crèdit es hipotecari, el banc hagués tingut que concedir el crèdit senzillament per cobrir l'operació però no, era el propi banc qui induïa a ampliar el crèdit perquè la màniga es ample. En segon lloc quan el banc executa l'hipoteca no oblidem que fa una nova taxació del pis que, casualment es la meitat del valor que ells mateixos havien fixat anteriorment. La taxació no es discutible, la fa el taxador del banc. Això tampoc es pot discutir.
Finalment voldria afegir que no, ni ells ni jo ni segurament cap de vosaltres coneixeu el clausulat complert de cap dels contractes que teniu signats amb les vostres asseguradores, targetes de crèdit, subministrament de serveis com aigua, llum, gas o telèfon. Fins i tot encara que ho haguessin llegit tampoc haurien tingut cap possibilitat de canviar res o vosaltres si que canvieu les condicions dels contractes amb el banc???
Una darrera petita cosa, els contractes, tots, per llei es poden denunciar quan hi ha el que s'anomena una clàusula abusiva que es el que altres consumidors ja han aconseguit contra el efecte sol que també apliquen els bancs en el calcul dels interessos.
No senyor, no estic d'acord amb vosaltres, ho lamento.
Jordi,
Coincideixo amb la segona part del teu comentari, però ja pots suposar que t’agraeixo també la primera part discrepant amb la meva tesi. Aquest és un tema amb molta casuística particular i segurament no hi ha una recepta única.
Publica un comentari a l'entrada